投資家の間でしばしば疑問視されるのが、「業績も稼働率も良好なのになぜ投資口価格は上値が重いのか」という点です。インターネット上の金融コミュニティでは「物流施設は全国的な供給過剰で空室だらけになる」「日銀の利上げで借入コストが跳ね上がり分配金が減る」といった過度な悲観論が散見されますが、実情は異なります。
まず供給問題についてです。2026年から2026年にかけて首都圏湾岸部などで大規模供給が集中し、一時的に市場全体の空室率が上昇したのは事実です。しかし、三菱地所物流リート投資法人が保有する物件群は配送需要が極めて旺盛な消費地近接の内陸部や幹線道路沿いに厳選されており、物件ごとの競争力の差が稼働率99%超という冷徹な数字として表れています。すべての物流施設が一様に供給過剰に陥っているわけではありません。
次に金利上昇リスクについてです。同法人は中長期的な金融環境の変化を見越し、借入金の固定金利比率を9割以上に保ち、返済年限の分散化を進めています。長期金利が仮に1%〜2%程度上昇したとしても、借入金全体が一斉にリファイナンスされるわけではないため、直近のキャッシュフローに対する悪影響は極めて緩慢です。
さらに、過去の投資口価格調整の引き金となった「公募増資（PO）による希薄化懸念」についても冷静な分析が必要です。J-REITは成長のために増資と物件取得を繰り返すビジネスモデルですが、同法人は1口当たり分配金の向上（DPU成長）を伴わない無秩序な規模拡大を厳に戒めています。物件取得価格の適正化と増資タイミングの選定は極めて慎重に行われており、「PO＝悪」と決めつける市場のパニック売りは、賢明なバリュー投資家にとって格好の仕込み場となってきました。
